Nos armes : ne pas perdre de temps et connaître les procédures à votre disposition !

1 - Nous réagissons sans délai...........

Dès la première anomalie, le gestionnaire doit rapidement contacter le locataire pour comprendre la cause du problème. Le locataire doit sentir que le gesionnaire a la main et que payer son loyer est la première obligation du contrat.

Nous le contactons le par tout moyen : nous l’appelons si telle est l' habitude de communication et nous lui envoyons en parallèle un mail ou une lettre par voie postale afin de connaître les raisons du retard de paiement.

Nous gardons une trace écrite des échanges pour la suite de la procédure SI BESOIN.

Sachez qu’il est toujours préférable de trouver un accord à l’amiable avant d’entamer des procédures plus lourdes.

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2. Nous actionnons les garanties sans tarder

Si aucun paiement n’intervient à l’issu de vos échanges, et avant d’entamer toute procédure, nous prenons contact avec la (ou les) personne(s) qui se sont portée(s) caution pour votre locataire ou vers votre assurance loyers impayés si vous en avez souscrit une. 

Pour la caution, il faut vérifier que son engagement est toujours valable. Il peut être à durée déterminée (la durée du bail + 2 renouvellements par exemple) ou à durée indéterminée (résiliable unilatéralement par le garant à la fin du bail).

Comme pour votre locataire, nous signifions rapidement à la caution son engagement en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Sachez que si le gestionnaire ne le fait pas dans les 15 jours suivant le premier commandement de payer adressé à votre locataire, elle ne sera pas tenue de payer les pénalités et les intérêts de retard.

S’il s’agit d’assurance loyers impayés, il faut lire attentivement et respecter scrupuleusement la procédure qui  est imposée en cas d’incident de paiement (courriers de relance, délais, déclaration de sinistre…). Sinon, le sinistre ne pourra pas être couvert.

Si votre locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, nous prevenons également la Caf (ou la CMSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé.

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3 - Nous entamons le contentieux

Si vos actions à l’amiable n’ont pas abouti, vous n’avez plus le choix, il vous faudra passer par la case judiciaire. Les procédures pouvant être très longues, ne perdez pas de temps. Il faut AGIR SANS DELAI !

2 cas de figures :

• Votre bail contient une clause résolutoire

Si votre bail contient une clause résolutoire, elle prévoit que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.

Prenez contact avec un huissier. Il enverra à votre locataire (et à la personne qui s'est portée caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées.

Votre locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier. À l'issue du délai de 2 mois :

- soit il a payé les sommes dues, et dans ce cas, vous ne pouvez plus vous prévaloir du jeu de la clause résolutoire et votre locataire peut rester dans le logement,

(S’il effectue un paiement partiel et que vous l’acceptez sans réserves, vous pouvez être considéré comme ayant également renoncé).

- soit il n'a pas payé les sommes dues et dans ce cas vous devrez saisir le tribunal d'instance pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion.

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• Votre bail ne contient pas de clause résolutoire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le gestionnaire peut tenter une dernière conciliation en adressant une mise en demeure au locataire de respecter ses engagements avant poursuite judiciaire...

Mais dans tous les cas, il faut faire appel à un huissier pour qu'il assigne votre locataire devant le tribunal d'instance ce qui vous permettrait d’obtenir la résiliation du bail et son expulsion.

Le juge pourra soit accorder au locataire des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée, soit prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Mais dès lors que le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, il vous faudra de nouveau faire appel à l’huissier pour qu’il envoie au locataire un commandement de quitter les lieux.

Le locataire aura 2 mois à partir de la réception du commandement de quitter les lieux pour quitter le logement.

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4. L’expulsion

Si le locataire refuse de partir dans le délai imparti du commandement de quitter les lieux, il ne reste alors plus qu’une seule issue : l’expulsion.

Elle sera opérée par l’huissier qui est le seul compétent en la matière. Une intervention des forces publiques peut alors être demandée au Préfet pour procéder à l'expulsion du locataire.

Toutefois aucune expulsion locative ne peut intervenir durant la période dite de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante.

La trêve hivernale ne vous empêche pas d’entamer vos procédures. Elle met simplement en attente l’expulsion du locataire.

Récapitulatif :

1. Réagir sans tarder dès le moindre incident

2. Actionner les garanties

3. Entamer le contentieux :

• Commandement de payer adressé au locataire par l’huissier

• Assignation du locataire au Tribunal d'Instance par huissier et résiliation du bail locatif

• Notification de l'assignation au préfet par l’huissier

• Audience et jugement par le Tribunal d'Instance

• Commandement de quitter les lieux

4. Laisser l’huissier procéder à l’expulsion avec éventuellement intervention des forces publiques

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